La maggior parte delle agenzie immobiliari vive sui portali: Immobiliare.it, Idealista, Casa.it. Funzionano, portano contatti, ma c'è un problema che in pochi guardano in faccia: ogni lead che arriva da lì è un lead che hai pagato, in un contesto dove sei una scheda tra centinaia, accanto ai tuoi concorrenti diretti. Il tuo sito è l'unico posto dove giochi in casa.
Vediamo cosa deve avere davvero, perché un sito immobiliare non è un sito vetrina con qualche foto: è uno strumento di lavoro, e se è fatto male non lo usa nessuno, a partire dai tuoi stessi agenti.
Vetrina o portale: due cose diverse
Prima di tutto, capiamo di cosa parliamo, perché «sito immobiliare» significa due progetti molto distanti.
C'è il sito vetrina: presenta l'agenzia, i servizi, il team, qualche immobile in evidenza. Va bene per un'agenzia piccola, con pochi immobili, che usa il sito soprattutto per dare credibilità e raccogliere richieste generiche. Costa poco e si fa in fretta.
E c'è il portale proprietario: un sito che gestisce l'intero catalogo immobili, con ricerca, filtri, schede dettagliate e, soprattutto, l'aggancio al gestionale che già usi. Qui si entra in un altro ordine di lavoro e di budget, ma è quello che ti rende indipendente dai portali esterni.
La scelta dipende da quanti immobili gestisci e da quanto vuoi che il sito lavori per te.
Cosa deve avere un portale immobiliare
Se vai sul portale proprietario, queste sono le cose che contano. Le altre sono contorno.
Ricerca e filtri che funzionano. Chi cerca casa filtra per zona, prezzo, tipologia, numero di locali, superficie. Se la ricerca è lenta o macchinosa, la persona torna su Immobiliare.it. La ricerca è il cuore del portale, non un dettaglio.
Schede immobile complete. Gallery di foto di qualità, planimetrie, descrizione, caratteristiche, posizione sulla mappa, e un form di contatto dedicato a quell'immobile. Ogni scheda deve poter diventare una pagina trovabile su Google per conto suo.
Import dal gestionale. Questo è il punto che cambia la vita. Se carichi gli immobili una volta nel gestionale (Gestim, Miogest o altri) e il sito si aggiorna da solo, risparmi ore ogni settimana. Se invece devi reinserire tutto a mano sul sito, il portale lo abbandoni dopo un mese. L'ho visto succedere.
Lead che arrivano a te, diretti. Ogni richiesta dal tuo sito è un contatto che non hai pagato a nessuno e che è già tuo. Un buon portale raccoglie questi lead in modo ordinato, idealmente dentro un piccolo CRM, così non si perde niente.
Un caso concreto
Per non parlare in astratto: ho costruito un portale per un'agenzia che gestisce oltre 150 immobili tra vendita e affitto. Prima caricavano tutto a mano su più piattaforme esterne, con aggiornamenti che richiedevano oltre mezz'ora a immobile e nessun modo di raccogliere contatti propri.
Dopo, con import automatico dal gestionale, mappa interattiva, filtri e CRM interno, il tempo di aggiornamento è crollato dell'85 per cento e l'agenzia ha iniziato a ricevere richieste dirette dal proprio sito. Se vuoi i dettagli, l'ho raccontato nel caso studio Multimmobiliare.
L'errore più comune
Affidarsi solo ai portali esterni e trascurare il proprio sito. Capisco la tentazione: i portali portano contatti senza pensieri. Ma è come affittare per sempre invece di comprare. Paghi ogni mese, le regole le fanno loro, e il giorno che alzano i prezzi o cambiano l'algoritmo ti adegui e basta.
Un sito tuo, ben posizionato per le ricerche locali tipo «case in vendita» nella tua zona, è un canale che cresce nel tempo e che nessuno ti può togliere. Non sostituisce i portali, li affianca, e a lungo andare riduce quanto dipendi da loro.
Domande frequenti
Mi conviene un sito vetrina o un portale completo? Dipende da quanti immobili gestisci. Sotto i venti, trenta immobili e con poca movimentazione, un sito vetrina curato basta. Con un catalogo ampio e che cambia spesso, il portale con import dal gestionale si ripaga nel tempo risparmiato.
Si può collegare al gestionale che uso già? Quasi sempre sì, se il gestionale esporta i dati (di solito via XML). Gestim e Miogest sono tra i più diffusi e si integrano bene. Lo verifichiamo prima di partire, perché è il pezzo che fa la differenza.
Il sito sostituisce Immobiliare.it e Idealista? No, e non è l'obiettivo. Li affianca: il tuo sito è il posto dove giochi in casa, raccogli lead diretti e costruisci visibilità locale. I portali restano un canale, ma smetti di dipenderne al cento per cento.
Se hai un'agenzia e vuoi capire quale soluzione ha senso per i numeri che gestisci, guarda come lavoro oppure scrivimi: ti dico con franchezza se ti basta un sito semplice o se vale la pena un portale.
